房地产楼盘包装

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房地产的楼盘包装

文章出处:责任编辑:彩之源作者:发表时间:2014-05-10 10:18:00【
楼盘包装会有多么复杂?如果你是一位胸怀全局的操盘高手,你绝不会这么想。该讲对楼盘包装的战略功能进行了全面解析,并提出了一整套策略设计。20多个适用于入住工地前期、施工阶段、预售阶段、收尾阶段的具体战术,是令实干家们眼前一亮的好手法。
第1操作环节:楼盘包装战略功能解析
解析A:楼盒包装的价值
楼盘包装要达到良好的效果,不需要增加太大成本。象地盘包装及销售包装基本上是一次性投入,而广告是多次投入。楼盘包装是广告的有益补充,是营销策划中不可缺少的一环,起到强化及深化广告宣传效果。
楼盘包装的价值是:
1、有利于提升楼盘档次品味,表现楼盘内涵,获取买家认可,促进销售。
2、有利于加强公司形象,树立公司品牌,包装得好的楼盘是公司实力的最佳展示。
包装是对形象的总体设计,它不是制作自我表现的场所,而是大众满足自己的需要进行文化消费的领地。形象当然是单薄的,但它井不是空无。在形象之中,暗含着与大众最隐秘的需要千丝万缕的联系。形象只有指向大众的情感和潜意识,才能够被大众选技和消费。因而,包装不易一种外在的形式,而是构成形象的过程,是文化产品和大众的联结点。 解析B:楼盘包装有待提升的问题
(l)技术水平不高
销控表大多数楼盘还采取贴小红纸的方式,而香港已经开始使用电子屏幕显示了.
(2)包装细节不到位
香港的售楼书大都制作精良、印刷精美,内容非常细致,几乎涉及到客户所要了解的每一细节,包装十分到位。
(3)从业人员素质差
从业水平及实力参差不齐,难以形成规模经营.
(4)地产商楼盘包装意识不强
某些实力较强大的地产商,总认为自己的楼盘地段好,公司信誉也佳,包不包装无所谓,而实力弱小的地产商,觉得自己的项目本来就不大,不愿增加成本。
(5)包装缺乏整体优化组合设外
楼盘包装从里到内,应该围绕着一个具体的定位、一个精神内容、一个良好楼盖的形象展开,这样才能反复加深客户印象,树立起楼盘特有的形象,反映出接盘特色。
(6)市场信息透明度不够
有些包装和一些销售包装带有欺骗性,消苗者容易产生不信任感,使楼盘销售难以达到预定效果。
第2操作环节:楼盘包装整体策略设计
策略A:主题与风格一致
策略B:完整的架构设计
楼盘包装包括:
1、硬件包装(地盘包装和施工建设包装)
2、软件包装(销售包装和管理组织上的包装)
地盘包装、销售包装较被重视,而施工建设包装、管理组织上的包易被忽视。
策略C:楼盘包装细分表
第3操作环节:按盘包装具体任务
任务A :楼盘视觉形象
(1)目标
使楼盘概念具体化、专业化,建立花园形象。以便于其在今后推广中,给买家留下深刻、明确的印象。
(2)内容
①项目标志
①标识系统
③导示系统
任务B:工地形象诱导
(l)目标
工地作为买家最为切身关注的地方,是宣传最经济和有效的场所,工地形象如何,不仅直接与物业和公司形象有关,而且还能够营造销售气氛。
(2)手段
工地路牌:表明物业的z称和位置,直接与工程形象相关联。
工地围板:明确发展商和地产建造的专业性。
工地气氛:利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力,营造人气旺、整洁、有序的施工现场。
1、目的
将整个工地现场,根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强调项目的特色,对项目
有一个整体良好的视觉形象。
2、手段.
一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完善,优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。
3、要求
严格按照VI设计内容制作完成,绿化工程部按工程进度按时完成。
第4操作环节:入主工地前期阶段楼盘包装策略
策略A;外墙广告——最大的户外看板
1、常规模式
楼盘的外墙一般有两类包装方法:将外墙用墙柱分格成多面,每面的内容图案颜色相同,主要是按盘名、楼盘标识、电话等,以达到统一形象,加深买家印象的目的。用墙柱分格为乡面,粉刷上投资商、发展商、代理商、承建单位、设计单位的大名及标志。
2、创新模式
外墙及塔建的围墙其实是最佳的广告包装位置,因为它面积大、范围广,称得上是最大的户外看板,地产商应该在这方面多花些脑筋,认真研究一下如何利用。
金地翠园和金海湾花园分别以“翠”及“海文化”为主题,如何切合这两大主题,金地翠园的小区草皮墙令好多来看样板房的人耳目新、由于金海湾花园的主题是“海文化”,他们想到用真正的贝壳来装饰外墙。
策略B:户外广告看板
1、常规模式
立在售楼处顶部或两侧、外墙以及主要入口处的大型看板,内容一般是楼盘透视效果图、楼盘名称、广告语、售租电话、楼盘标识、交通图等。
2、创新模式
由于户外广告看板比较醒自,台湾的流行做法是加上指示箭头,指出接盘所在方位或者售楼处所在位置,而深圳这种做法极少。其文字图案必须与楼盘的格调及内涵相关,并且要具有吸引力引导作用。在相同位置不同楼盘的看板中,画面简洁的看板往往更加吸引人。
策略C: LOGO
即楼盘标识,楼盘独有的标志,多见于广告幅、旗、板、牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。 楼盘标识体现按盘的品味档次及精神内涵,是楼盘包装不可缺少的手段和内容。
第5操作环节:施工阶段楼盘包装策略
策略A:先人为主的致歉公告
如:
尊敬的„„
本工地因施
工„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 不便之处,敬请原谅。
--大厦施工工地
策略B :入口牌楼
即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼,通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥建筑,深圳有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮,象万科城市花园、都市花园等,这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。
策略C:施工进度板
让人看到楼在长!
策略D: 广告布幅
“商业”布幅
“政治”布幅
“创新”布幅
广告布幅是最显眼的包装,深圳的楼盘应用得最广泛,但有一点不足就是,缺乏楼宇栋座方向说明的布幅,若能挂上“X座X栋”字样的广告幅,会更加一目了然。香港在这方面便做得极好。
策略E:指示牌
指示牌的形状灵活多样,有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌与路旗一样,起引导作用。设备指示牌,方便消费者参观看楼,提醒他们注意某些事项,展示发展商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购买,有可能就取决于一些极细微的行为,正如俗语所说的:“于细微处见精神”。
策略F:充气橡胶做成的弧形拱门,商服物业、写字楼物业的包装中应用较多,一些大型庆典活动及表演也常用,有的也用数个充气拱门及幕布做成充气蓬房,起到防雨防晒作用。目前深圳的充气拱门大都是红色、黄色两种。 策略G:精神堡垒
台湾流行的说法、精神堡垒,实际上指的是实物化的楼盘标识(L0G0)具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品。去过锦绣中华的人,大概都会记得门口那块雕刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧,那便是精神堡垒。
顾名思义,精神堡垒表现楼宇的精神内涵,应切合楼盘的主题与定位。
策略H:温柔的警告牌
如:
为了您的安全,请注意„„„„„„„„
为了您和家人的幸福„„„„„„„„
注意„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 通告„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第3操作环节:预售阶段楼盘包装策略
策略A:路旗
在楼盘旁边的主要道路两旁设置的宣传旗帜,内容主要为楼盘名称及楼盘标识。严格来讲,设置在围墙上及售楼处预部周边的旗帜也属于路旗、路族对于一些地处偏僻位置、或者有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。
策略B:小彩旗
一般是三角小彩旗,现在深圳也开始用一种旋转风轮小彩旗,象东港中心、宣嘉华庭。利用小彩旗可以装点现场、营造气氛。
策略C:景观庭园
有条件的楼盘,可以在它楼处前面的空间布置一些庭园式小景观,如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花园等、有些已入伙的现楼、把售楼处设在区内、利用小区内的景观环境,亦可达到同样的效果。
景观庭园可以为死板生硬的售楼环境注入活力生气,表现地产商的细心体贴,增加亲和力和温馨感,特别适宜于住宅楼盘的包装。
深圳一些住宅楼盘,售接处前面,往往摆几个花盆,弄几盆盆载,搞几处草坪敷衍了事,显得很不够诚意。 策略D:售楼处
1、建筑外观风格
售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合,颜色、造型昼与楼盘配合,格调一致。 2、内外装修售楼处室内摆设大致有接待台、展板(包括广告板、效果图、说明图)、灯箱广告楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、售楼书、说明页、椅、台、屏风、饮水机等。
3、样房楼量控制几个主力户型就可以了。 第7操作环节:收尾阶段楼盘包装策略
策略A:树立入住率广告板把销控表放大,胜于任何一种宣传促销方式。
策略B:逐步回撤各种包装工具有步骤地撤回路旗,彩旗,充气拱门、广告板等,注意清洁。 策略C:告谢板公开感谢市民的大力支持,树立公司品牌形象!地盘包装还包括其它一些内容如标志旗、大彩旗、区域旗(标示楼盘所规划的各个分区域)、楼栋旗(标示不同楼栋、朝向)、警示牌(如禁烟牌、草坪保护牌等)、欢迎牌、汽球(目面标出楼盘名称、标识等,一般汽球下面都挂有条幅)、灯光照明设备、小区总体平面图(指出小区主要道理,建筑物分布等,有时绘制在指示板上)等等
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